Regionale Klachtencommissie opgericht

28 oktober 2015

Het voordeel van een regionale Klachtencommissie is dat zij meer ervaring opdoen omdat zij meer klachten afhandelen en zij bij meerdere corporaties in de keuken kunnen kijken. De regionale Klachtencommissie is onafhankelijk en professioneel.
Als huurders een klacht hebben over Viveste of er is een meningsverschil, dan moeten ze dit eerst schriftelijk bij Viveste melden. Komen ze er met Viveste niet uit, dan kunnen ze terecht bij KWRU (www.kwru.nl). Op de website van de KWRU is de procedure met een uitleg op de werkwijze terug te vinden.

Veelgestelde vragen

Het woord streefhuur is niet correct. Daar moet aftoppingsgrens staan (zie Wat is aftoppingsgrens?).
In de huurprijs die u moet betalen, is geen rekening gehouden met mogelijke huurtoeslag. Informatie over huurtoeslag kunt u opvragen bij de Belastingdienst op www.toeslagen.nl of u belt met 0800 0543.
Als u huurtoeslag krijgt, hoeft u niet zelf de nieuwe huurprijs aan de Belastingdienst door te geven. Viveste geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst.
Viveste mag nog gebruik maken van  uw machtiging voor de warmtekosten van dit jaar en indien van toepassing voor het volgend jaar.
Als uw woning, vanuit het oogpunt van energieverbruik, een ongunstige locatie heeft in het gebouw (uw woning ligt bijvoorbeeld op de bovenste verdieping), dan wordt er een ‘ligging correctie’ toegepast. Hierdoor betaalt u als huurder van zo’n woning niet meer dan bewoners midden in het gebouw. Aan de hand van de kenmerken van uw woning (bijvoorbeeld 4-hoog, onder het dak, op de hoek van het wooncomplex) is er een reductiefactor berekend. Bij de afrekening wordt uw warmteverbruik vermenigvuldigd met deze reductiefactor. Die bepaalt de correctie op uw warmtekosten.
De huur die onze huurders voor hun woning betalen, hebben wij nodig om het volgende te betalen:
  • Onderhoud van bestaande woningen (zodat huurprijs en onderhoudsniveau bij elkaar passen en we aan alle wettelijke regels voor onderhoud voldoen);
  • Nieuwe woningen bouwen (zodat er voldoende woningen komen waar vraag naar is, nu en in de toekomst);
  • Rente op leningen (die we hebben afgesloten voor onderhoud en nieuwbouw dat we niet van de huuropbrengsten konden betalen);
  • Energiezuiniger maken van woningen (zodat ook onze toekomstige huurders goed kunnen wonen en we aan alle wettelijke regels voor energiebesparing voldoen);
  • Bedrijfslasten (zoals personeel, kantoor, enzovoort);
  • Verhuurdersheffing (die we aan de overheid moeten betalen).
Elk jaar zoeken wij de balans tussen de huur die huurders kunnen betalen en de inkomsten die wij nodig hebben.
Voor vrije sector huurwoningen, tijdelijke huurcontracten, garages, bergingen en tuinen gelden geen maximale huurprijzen en geen regels voor een maximale huurverhoging. Die mogen wij als verhuurder zelf bepalen.
Elk jaar bepaalt de Rijksoverheid met welk percentage de huur van corporatiewoningen maximaal mag stijgen. Voor 2019 is dat percentage 4,1 procent voor mensen met een inkomen gelijk of lager dan € 42.436, en 5,6 procent voor mensen met een inkomen hoger dan € 42.436.

Uw huishoudinkomen is het gezamenlijk verzamelinkomen over 2017, van de huurder en overige bewoners die per 1 juli 2019 bij de gemeente ingeschreven staan op het adres van de huurwoning. In de huurverhogingsbrief wordt dit adres genoemd. Van alle bewoners telt het inkomen mee. Voor bewoners die per 1 juli 2019 nog geen 23 jaar zijn, telt alleen het inkomen mee dat boven het minimumloon uitkomt van € 20.108.

De Rijksoverheid bepaalt dat wij een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen doorvoeren. Daarvoor vragen wij bij de Belastingdienst een inkomensverklaring op. Op deze verklaring staat het huishoudinkomen en door hoeveel personen dit wordt verdiend. Wij krijgen niet het precieze inkomen te weten, maar een code die aangeeft binnen welke grenzen het inkomen valt.
Hebben wij voor uw adres een inkomensverklaring ontvangen, dan sturen wij die mee met het huurverhogingsvoorstel. De Belastingdienst laat u per brief weten als wij een inkomensverklaring van uw adres hebben opgevraagd en ontvangen.

De liberalisatiegrens is de grens tot waar u huurtoeslag krijgt, dat is dit jaar €720,42. Huurverhoging kan betekenen dat u geen huurtoeslag meer krijgt. Dat willen wij voorkomen. Daarom beperken we voor huurders met de laagste inkomens in zo’n situatie de huurverhoging tot de liberalisatiegrens.
Of u bezwaar kunt maken en hoe dat moet, leest u in de Huurkrant 2019 op viveste.nl en op www.huurcommissie.nl. Bent u het niet eens met de door ons voorgestelde verhoging van de kale huurprijs én is in uw situatie bezwaar maken mogelijk, dan moet u dat doen vóór 1 juli 2019. Daarvoor dient u bij ons een bezwaarschrift in.
Een laag inkomen of omdat u niet rond kunt komen, is geen reden om een bezwaar tegen de huurverhoging in te dienen. Kijk voor financieel advies op de pagina Problemen met huur betalen op deze website of neem contact met ons op.
Is er door een verandering in uw persoonlijke omstandigheden en/of daling in inkomen recht op huurtoeslag ontstaan, maar is uw (nieuwe) huur hoger dan €720,42? Dan komt u mogelijk niet in aanmerking voor huurtoeslag. Neem in dat geval contact met ons op. Graag bespreken wij met u de mogelijkheden
Wat de gevolgen zijn als u de nieuwe huurprijs niet betaalt, leest u in de Huurkrant 2019 op www.viveste.nl.

Er zijn situaties waar een uitzondering voor wordt gemaakt.

Heeft u een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen van 5,6%?
De uitzonderingen zijn:

  • Uw inkomen is in 2018 gedaald. Het gezamenlijke inkomen van het huishouden is gelijk of lager dan € 42.436.
  • Op 1 juli 2019 bestaat uw huishouden uit 4 of meer personen.
  • Op 1 juli 2019 heeft één van de leden van uw huishouden de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
  • U bent chronisch ziek. U ontvangt meer dan 10 uur per week verzorging of verpleging voor minimaal een jaar. U heeft hiervoor een indicatiestelling van uw zorgorganisatie of het CIZ.
  • U bent gehandicapt.
  • U woont in een aangepaste woning (WMO of Wvg).
  • Eén van de leden van uw huishouden is blind en heeft een verklaring van de huisarts.
  • U geeft mantelzorg aan een persoon binnen het huishouden. Dit kunt u aantonen doordat u in aanmerking komt voor de mantelzorg attentie van uw gemeente.

Is uw inkomen onbekend bij de Belastingdienst en heeft u een verhoging van 4,1% gekregen?

Als uw huishoudinkomen over 2017 lager was dan € 42.436, heeft u recht op een lagere huurverhoging: 1,6%. Had u in 2018 een lager inkomen, dan adviseren wij u om dat bij ons aan te tonen. Dat kan door bij de Belastingdienst (0800-0543) de inkomensverklaring (IBRI) op te vragen van alle bewoners die op 1 juli 2019 op uw adres staan ingeschreven.

Meer informatie over uitzonderingen leest u op www.rijksoverheid.nl

Huurwoningen krijgen punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, energiezuinigheid, aantal kamers, enzovoort. Hoe meer punten, hoe hoger de woningwaardering. Wilt u de waardering van uw woning weten, stuur dan een mail naar info@viveste.nl. In de onderwerpregel zet u ‘Woningwaardering’ en uw adres. Ook de WOZ-waarde van de woning telt mee in de puntentelling. Wilt u meer weten over de WOZ-waarde van uw woning, neem dan contact op met de BSR in Tiel ( www.bsr.nl).
De Huurcommissie is een onafhankelijke, landelijke organisatie. De Huurcommissie houdt zich bezig met geschillen tussen huurders en verhuurders. Deze geschillen gaan over de huurprijs, onderhoud en de kosten voor servicediensten en nutsvoorzieningen. Voor meer informatie over de Huurcommissie, klikt u hier.
Wij mogen drie soorten kosten bij u in rekening brengen:
  1. Kosten warmteverbruik Deze kosten mogen niet hoger zijn dan de maximumprijs die de Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft vastgesteld. De maximumprijs bestaat uit een vast bedrag (vastrecht) en een bedrag per verbruikte gigajoule.
  2. Meterhuur of de kosten voor het meten Voor het meten van het warmteverbruik heeft ACM een tarief vastgesteld. Als er geen warmtemeters zijn, dan zijn dit de kosten voor de uitvoering van de kostenverdeelsystematiek.
  3. De kosten voor een warmtewisselaar (niet van toepassing bij Viveste)
U vindt deze kosten terug op uw jaarafrekening.
Ista verzorgt voor vastgoedbeheerders, huiseigenaren en verhuurders het beheer en de afrekening van energie-, warmte-  en waterverbruik in complexen met een collectieve energievoorziening. Dat doet Ista ook voor Viveste.
Uw warmteverbruik wordt gemeten met behulp van ‘warmtekostenverdelers’. Een warmtekostenverdeler is een apparaat dat per radiator het verbruik meet. Bij al onze woningen met blokverwarming zijn op alle radiatoren warmtekostenverdelers aangebracht. Met behulp van een gigajoulemeter in het ketelhuis meten wij de totale hoeveelheid gigajoules die door de verwarmingsinstallatie in uw complex wordt geproduceerd. Met behulp van de warmtekostenverdelers bepalen we uw aandeel in het totale warmteverbruik.
In al onze woningen zitten radiografische meters. Deze meters worden rond 1 juli uitgelezen door Ista. In het geheugen van de radiografische meters worden meerdere meterstanden opgeslagen. Deze meterstanden worden op afstand uitgelezen. Ista hoeft hiervoor niet in de woningen.
Als u inlogt op het Ista webportaal, kunt u uw eigen verbruik zien. Het verbruik is zichtbaar vanaf het moment dat bij u een radiografische meter is geplaatst.
Ista bepaalt naar aanleiding van de afrekening het nieuwe voorschot.
U vraagt een betalingsregeling aan als u warmtekosten moet terugbetalen en u kunt dat bedrag niet in één keer aan Viveste overmaken. Gebruik daarvoor het formulier Betalingsregeling warmtekosten.
Ja, u kunt een betalingsregeling aanvragen voor de betaling van warmtekosten, ook als u al een betalingsregeling voor de huur heeft. Gebruik daarvoor het formulier Betalingsregeling warmtekosten.
De Warmtewet biedt bescherming aan consumenten en bedrijven die gebonden zijn aan een lokaal warmtenet. Deze bescherming is om twee redenen nodig:
  1. Warmte is een eerste basisvoorziening. De overheid zorgt ervoor dat iedereen basisvoorzieningen heeft, zoals water, stroom en gas. Warmte valt hieronder.
  2. Afnemers van warmte met blokverwarming of stadsverwarming kunnen niet overstappen naar een andere warmteleverancier. De Warmtewet zorgt ervoor dat consumenten en bedrijven die gebonden zijn aan een lokaal warmtenet niet meer betalen dan consumenten en bedrijven met een eigen cv-ketel.
Een warmtenet is het totaal van leidingen dat binnen een wooncomplex de warmte transporteert van de hoofdinstallatie naar de woningen. De warmtenetten in onze complexen zijn niet verbonden met andere warmtenetten. Ze zijn zelfvoorzienend. Wij leveren en beheren de warmte zelf. U als bewoner kunt daarom niet voor een (andere) warmteleverancier kiezen.
Als uw woning is aangesloten op een collectieve installatie, dan betekent dit dat alle woningen in het wooncomplex via één of meerdere gemeenschappelijke cv-ketels van warmte worden voorzien. U heeft zelf geen cv-ketel. Dit wordt ook wel ‘blokverwarming’ genoemd.
U betaalt voor de warmte die u verbruikt om uw huis te verwarmen. Hiervoor gelden maximum tarieven. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) stelt elk jaar de maximum tarieven vast. U vindt deze tarieven op de website van ACM
De maximumprijs voor warmte is gebaseerd op alle kosten die een verbruiker zou moeten maken voor het verkrijgen van dezelfde warmte als wanneer de verbruiker een eigen gasaansluiting/individuele cv-ketel zou hebben. Verbruikers op het warmtenet betalen op deze manier niet meer dan een gemiddelde gebruiker van een individuele cv-ketel voor de gebruikte warmte. Uitleg over de wijze waarop deze maximumprijs wordt bepaald, vindt u op de website van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) onder tarieven.
De kosten die wij maken om warmte te kunnen leveren, verschillen per wooncomplex. Ieder complex heeft andere kosten. Dit is onder andere afhankelijk van het type verwarmingssysteem en het aantal woningen. Per complex kan het maximumtarief dus verschillen.
De leidingafgifte wordt berekend op basis van vierkante meter (m2) vloeroppervlak van de woning.
Heeft u verschil van inzicht over de afrekening warmtekosten, dan kunt u het geschil via een ‘Procedure eindafrekening servicekosten en nutsvoorzieningen’ voorleggen aan de huurcommissie.
Nee. Wij gebruiken onze eigen onderdelen. En we voeren geen reparaties uit aan en vervangen geen onderdelen die u zelf heeft aangeschaft.
Het serviceabonnement is uitsluitend bedoeld voor reparatieonderhoud in de woning. In ons  onderhouds-ABC leest u welke klussen daaronder vallen. Voor 55plussers bieden de welzijnsorganisaties in Houten en Wijk bij Duurstede de Hulp- en Klussendienst. Die is er voor kleine klusjes in en om huis, die u zelf niet (meer) kunt uitvoeren. Meer info vindt u op vanhoutenenco.nl (Houten) en stichting-binding.nl (Wijk bij Duurstede). Verder zijn er verschillende platformen waarop mensen o.a. klussen en andere diensten delen, zoals HeelNederlandDeelt.nl, maar ook de lokale Facebookpagina Heel Houten helpt elkaar! 
Dat hangt af van de factoren veiligheid, duurzaamheid en (reparatie)kosten.

Een ketel die niet meer veilig is of onvoldoende rendement levert (te energie-onzuinig is) of waarbij de reparatiekosten te hoog zijn, vervangen we. Hierover hebben we afspraken gemaakt met het onderhoudsbedrijf.

Dit betekent dus dat we ketels niet meer gelijktijdig in een hele straat of wijk, maar individueel vervangen. Een cv-ketel slijt namelijk niet door ouderdom, maar door gebruik. Een cv-ketel met veel branduren en/of  schakelmomenten slijt meer dan één met weinig branduren en/of schakelmomenten. Door de cv-ketel individueel te vervangen, doen we dit op het moment dat de ketel hier ook echt aan toe is en verdwijnen er geen goedwerkende cv-ketels op de afvalberg. Alleen bij appartementen waarbij cv-ketels op gemeenschappelijke rookgaskanalen zijn aangesloten, kan het zijn dat we bij het vervangen van de rookgaskanalen de ketels collectief vervangen.
Het technische onderhoud aan gemeenschappelijke ruimtes zoals galerijen, trappenhuizen, liften en centrale hallen is onze taak. U moet wel zelf deze ruimtes schoonmaken, behalve als een schoonmaakbedrijf dit doet en u hier servicekosten voor betaalt. We vragen u om schade in gemeenschappelijke ruimtes zo snel mogelijk te melden.
U bent als huurder verantwoordelijk voor het alledaagse onderhoud binnenshuis, maar ook van de tuin. Het gaat dan bijvoorbeeld om: • putjes van de gootsteen, wastafel en douche schoonhouden • ramen zemen en ventilatieroosters schoonmaken • hang- en sluitwerk regelmatig smeren • plafonds en muren schilderen of behangen en onderhouden • binnenschilderwerk bijhouden • tuin inrichten en onderhouden • brandgangen schoon en onkruidvrij houden • voorkomen dat leidingen bevriezen
Dat kan op de website van de Huurcommissie. Hiervoor heeft u de WOZ-waarde van uw huis nodig. De WOZ-waarde telt namelijk voor 25 procent mee in de maximale huurprijs. Woont u in de gemeente Houten of Bunnik? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van de BghU of via Mijn BghU. Woont u in de gemeente Wijk bij Duurstede? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van BSR of via MijnBSR.
Vindt u de huurprijs die u voor uw huis moet betalen te hoog? Dien dan eerst een voorstel tot huurverlaging bij ons in. Wijzen wij uw voorstel af, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie beslist dan of uw voorstel tot huurverlaging terecht is. Meer over die procedure leest u op de website van de Huurcommissie.
Ja. U kunt daartegen bezwaar maken. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen: • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning is vergeleken met woningen in de buurt die er niet op lijken of als de oppervlakte van de woning te groot is ingeschat. • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat. • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging. Op de website van de Woonbond vindt u een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken.
Vroeg Eropaf is een samenwerking tussen woningcorporaties en partners in de regio. Het doel is geldproblemen bij  huurders eerder signaleren en waar mogelijk oplossen om zo huisuitzettingen te voorkomen. De Vroeg Eropaf-methode is ontwikkeld in Amsterdam en heeft succes. Door Vroeg Eropaf neemt het aantal huurachterstanden af. Door vroegtijdig het gesprek aan te gaan met de huurder worden grotere problemen voorkomen en wordt eerder gezocht naar oplossingen.
Ja, het voorschot servicekosten is per woning verschillend en ligt op ongeveer 55 euro per maand voor 2018. Daarnaast moet 10 euro per maand contributie betaald worden voor de bewonersvereniging waar alle huurders lid van worden.
Nee. Wij moeten net als alle andere woningcorporaties in Nederland voldoen aan strenge passendheidsregels. Hier mogen we niet van afwijken. Tip: stel uw zoekprofiel op WoningNet zo in dat u alleen de woningen te zien krijgt waarvoor u in aanmerking komt.
Als u wordt  uitgenodigd voor een gesprek moet u van te voren onderstaande gegevens aanleveren: Algemene gegevens
  • Definitieve aanslag of Inkomensverklaring van het jaar 2016 of 2017. U kunt via uw Digi-D op mijnbelastingdienst.nl de inkomensverklaring downloaden. Hebt u geen Digi-D dan kunt u deze telefonisch aanvragen (Belastingdienst 0800-0543). Reken op een levertijd van 5 werkdagen.
Gegevens over u en uw huidige woning
  • Een uitgebreid uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente waar u nu woont. Bent u huurder van  Viveste, dan hoeft u geen uittreksel aan te leveren. Vraag bij uw gemeente om een uittreksel waarin wij de volgende 4 gegevens kunnen terugvinden: o   hoe lang u in uw huidige woonplaats woont o   het aantal personen dat ingeschreven staat op uw adres o   uw adreshistorie o   uw burgerlijke staat.
  • Huurt u nu een woning of een kamer van een andere verhuurder? Dan levert u een verhuurdersverklaring  ingevuld en ondertekend door uw verhuurder in.
  • Woont u in een koopwoning? Dan levert u een hypotheekhoudersverklaring ondertekend door uw bank in.  
Warmtekosten zijn de kosten die u moet betalen voor het verwarmen van uw woning. Als een woning is aangesloten op een collectieve installatie (zie onder Wat is een collectieve installatie/blokverwarming?) verrekent Viveste de warmtekosten met de huurder.

Het kan iedereen overkomen: u bent uw sleutels vergeten. Of u bent ze kwijt. Staat u voor de deur en kunt u niet in uw huis? Bel ons dan. Wij zorgen dan zo snel mogelijk dat u weer in huis kunt. De kosten hiervan betaalt u zelf. ’s Avonds en in het weekend is dit wat duurder. Heeft u bijvoorbeeld een nieuw slot nodig? Dan betaalt u dit ook zelf.

We vragen om uw legitimatie 

Kunt u niet naar binnen? Dan vragen we u om uw rijbewijs, paspoort of Nederlandse identiteitskaart. Zo voorkomen we dat we vreemden in uw huis laten. Bent u uw sleutels kwijt of zijn ze gestolen? Doe dan altijd aangifte bij de politie.

Tips:

  • Zorg dat een paar mensen een sleutel van uw huis hebben. Bijvoorbeeld uw buren, familie of kennissen. U kunt dan bijna altijd uw huis weer in.
  • Pas op dat uw voordeur niet dichtwaait als u even buiten bent. Bijvoorbeeld omdat er een andere deur of een raam openstaat.
  • Laat de sleutel niet aan de binnenkant van de deur zitten. Dat kan inbrekers helpen.
  • Bent u de sleutel van het portiek kwijt? Dan kunt u bij ons een nieuwe sleutel kopen. U kunt geen nieuwe huissleutel bij ons kopen. Deze kunt u zelf laten bijmaken.
  • Vraagt u de politie om de deur voor u open te breken? Dan geeft dit vaak meer schade. Laat ons het daarom liever doen. Dat scheelt kosten.
Blijft een kraan lekken, ook als u hem dicht draait? Blijft de stortbak van het toilet doorlopen? Bel ons dan. 
Tips:
  • Stroomt de stortbak hard door? Draai dan tijdelijk de toevoerkraan bij het toilet dicht. U kunt dan af en toe doorspoelen met een emmertje water. Het afsluitkraantje weer even opendraaien kan ook.
  • Draai kranen niet te stevig dicht. De kraan kan dan aan de binnenkant kapotgaan.

Bel ons dan meteen. We laten de buitenlampen zo snel mogelijk maken.  U kunt bellen als de volgende verlichting het niet doet:

  • de algemene verlichting bij uw woning of appartement;
  • een lamp in het trappenhuis;
  • lampen op de galerij;
  • een lamp in de brandgang.
Heeft u schade door inbraak? Doe altijd aangifte bij de politie. U krijgt dan een verklaring van de politie (proces-verbaal). Daarna kunt u contact met ons opnemen. Heeft u geen proces-verbaal? Dan betaalt u de reparatie zelf. 
Tips:
  • Gaat u op vakantie? Sluit alle deuren en ramen. Vergeet niet de dakramen.
  • Vergeet u ons niet te bellen na een inbraak. Daarmee voorkomt u dat u de reparatie zelf moet betalen als de politie de ruit laat maken.
U bent automatisch lid van het glasfonds. Bel met Glascombinatie Nederland: 0800 022 44 10.
Gaat het om een noodreparatie? Dan kunt u 24 uur per dag bellen. Zij zorgen dat u een nieuwe ruit krijgt. Of zij zorgen voor een noodoplossing. 
Let op! Soms bellen anderen de politie voor een kapotte ruit bij u. De politie kan de ruit dan tijdelijk laten maken. Dit betalen wij niet altijd. 
Tips:
  • Zet uw ramen vast op een haak of doe ze dicht.
  • Let op: Niet alleen het glas kan kapot gaan. Het kozijn kan ook kapot waaien bij harde wind.
Als de aannemer u niet thuis treft, kunnen wij hiervoor kosten in rekening brengen. Zorg daarom dat u thuis bent wanneer u een afspraak heeft.
In ons ‘Onderhouds-ABC kunt u lezen welke werkzaamheden Viveste uitvoert, wat u zelf moet uitvoeren (zie ook onze praktische instructievideo's ) en wat onder het service-abonnement valt. In onderstaande gevallen draait u altijd zelf op voor de kosten van reparatie:
• onnodige of opzettelijke schade (bijvoorbeeld stukgeslagen ruiten)
• onjuist of ondeskundig gebruik (bijvoorbeeld verstopping van de riolering door frituurvet)
• nalatigheid (zoals lekkage door bevriezing);
• onoplettendheid (bijvoorbeeld buitensluiting);
• niet tijdig melden van storingen / gebreken.

Ook vergoeden wij geen reparaties aan Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV’s).
Heeft niemand in uw omgeving een reservesleutel, dan kunnen wij een aannemer sturen. De kosten komen voor uw rekening. Buiten kantooruren en in het weekend gelden hogere tarieven.
Wilt u een cilinder vervangen, maar is uw huidige cilinder nog in goede staat? De kosten van vervanging komen dan voor uw rekening. U kunt ook zelf een nieuw (cilinder)slot aanschaffen en plaatsen. Goed om te weten: Als u een slot vervangt of laat vervangen, bewaar dan het oude slot. Het is mogelijk dat u het oude slot bij verhuizing terug moet plaatsen.
Reparaties aan binnendeursloten vallen onder het  serviceabonnement. Heeft u geen serviceabonnement dan bent u zelf verantwoordelijk voor reparatie.
Controleer eerst of de hoofdkraan openstaat. Is dat het geval en blijft het probleem zich voordoen? Controleer dan of het probleem zich bij alle kranen voordoet. Is dat het geval, neem dan contact op met waterleidingbedrijf Vitens. Telefoon 0900 06 50.
Neem rechtstreeks contact op met het bedrijf waarmee wij een contract hebben. Woont u in de gemeente Houten, Bunnik of in Werkhoven? Bel RRS: (030) 248 26 00. Woont u in de gemeente Wijk bij Duurstede? Bel Maigret b.v.: (0343) 57 12 17 Is de regenpijp verstopt, zoek dan hierboven op welke rioolontstopper u kunt bellen. U kunt ook eerst contact met ons opnemen.
Is de dakgoot voor u bereikbaar, verhelp dan zelf de verstopping.
Is de dakgoot niet bereikbaar? Bel ons dan op (088) 989 01 23. 
Tip:
  • Haal minimaal 1 keer per jaar bladeren uit de dakgoot. U kunt hiermee lekkage en schade voorkomen.
U bent automatisch lid van het rioolfonds. Vul hier uw postcode en huisnummer in om te zien wel bedrijf u kunt bellen. 
Let op! Gooi geen chemische ontstoppingsmiddelen in de afvoer. Dit is gevaarlijk. En het maakt het probleem vaak nog groter. 
Tips:
  • Maak het doucheputje regelmatig schoon. Haal haren weg.
  • Bekijk de instructievideo hoe u het doucheputje schoonmaakt.
  • Gooi geen kattenbakvulling, zand, cement en grind in de gootsteen of het toilet.
  • Spoel geen frituurvet, ander vet uit pannen en overige etensresten door de gootsteen? Doe ze in de afvalbak of GFT-bak.
  • Gebruik voor chemische stoffen of resten van verf de chemobox.
  • Gooi geen luiers, maandverband, tampons, keukenpapier, tissues en vochtig toiletpapier in het toilet.
Dat hangt af van het aantal woningwaarderingspunten van uw woning. U kunt deze opvragen via huurincasso@viveste.nl of op werkdagen bellen tussen 8.30 en 12.30 uur via 088 989 01 23. U kunt aan de hand van het aantal woningwaarderingspunten op de website van de Huurcommissie opzoeken welke maximale huurprijs daarbij hoort.
Om de mensen met de laagste inkomens enigszins te kunnen ontzien en te kunnen blijven investeren in onderhoud, nieuwbouw en leefbaarheid. Maar ook om de doorstroming te bevorderen, zodat meer woningen beschikbaar komen voor mensen met een smalle beurs.
Nee, dat is niet mogelijk. De reden hiervan is dat het belastbaar huishoudinkomen over 2019 nog niet berekend kan worden, omdat het jaar nog niet is afgesloten. Wel kunt u op de site van de Belastingdienst een proefberekening maken of u eventueel voor huurtoeslag in aanmerking komt.
Nee. Voor vrije sectorwoningen is de huurverhoging 2,8 %. Dit is gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI).
Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2019. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen van het jaar 2017.
We hebben in maart 2019 inkomensverklaringen van onze huurders opgevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst geeft niet precies door hoe hoog uw inkomen in 2017 was, maar geeft een code. Daaraan kunnen we zien in welke inkomensklasse u valt.
Alle inkomens tellen mee. Dus ook die van inwonende kinderen. Van het inkomen van inwonende kinderen die op 1 januari 2019 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het bedrag boven € 20.108 (het minimumloonniveau 2017) mee.
De maximale huurverhoging is afhankelijk van het belastbaar huishoudinkomen van het jaar 2017. De overheid heeft onderstaande maximale grenzen bepaald:
  • inkomen lager of gelijk aan € 42.436: 4,1%
  • inkomen hoger dan € 42.436: 5,6%
U ontvangt elk jaar bij de huurverhoging een nieuwe huurspecificatie. Heeft u die niet meer, dan kunt u een nieuwe opvragen. Mail naar info@viveste.nl. Vergeet niet uw adres te vermelden.
Daarvoor is van belang het moment waarop u bent gaan huren. Was de huurprijs op het moment dat u ging huren, een vrije sectorhuurprijs, dan woont u nu in een vrije sectorwoning. Was de huurprijs op het moment dat u ging huren een sociale huurprijs, dan blijft dit een sociale huurwoning, ook als u nu een huur betaalt die boven de grens van de vrije sectorwoning komt (per 1 januari 2018 € 710,68). De liberalisatiegrenzen van voorgaande jaren kunt u vinden op rijksoverheid.nl.
We beoordelen een verzoek tot inwoning op de volgende voorwaarden:
  • een volledig en juist ingevuld aanvraagformulier samen met de gevraagde documenten
  • de grootte van de woning in relatie tot het aantal personen
  • huurschulden van de aanvrager en/of huurder bij de corporatie
  • een overlastverleden van aanvrager en/of huurder
Bij een eerstelijns familieverwantschap (ouder/kind relatie) verlenen we vrijwel altijd toestemming.
Wij raden u aan om aangifte te doen bij de politie. Telefoon 0900 88 44. Bent u al uw sleutels kwijtgeraakt? Neem dan contact met ons op om het slot te laten vervangen. De kosten komen voor uw rekening. Dit geldt tevens voor brievenbussloten. Heeft u nog een reservesleutel?  Dan kunt u een sleutelspecialist een sleutel laten bijmaken. De kosten komen voor uw rekening.
Dit kan komen doordat een apparaat of lamp kapot is. Weet u niet wat er kapot is? Doe dan de stekkerproef:
  • Haal alle stekkers uit het stopcontact. Denk ook aan de apparaten in de schuur of berging.
  • Zet de aardlekschakelaar om (of plaats een nieuwe stop). Wil de (aardlek)schakelaar niet ingeschakeld blijven? Of brandt de zekering gelijk weer door? Bel ons dan.
  • Steek de stekkers van de apparaten en de lampen 1 voor 1 weer in het stopcontact. Vliegt de stroom er weer uit? Dan is dat het apparaat of de lamp die de storing veroorzaakt.
Let op! Komt de storing door uw eigen apparatuur of lamp? Dan betaalt u de kosten van de elektricien zelf. 
Tips:
  • Bekijk de instructievideo over stroomstoring
  • Heeft u apparatuur die veel elektriciteit nodig heeft? Zoals een wasdroger of vaatwasser? Zorg er dan voor dat de groepenkast en de aansluitingen dit aankunnen.
  • Heeft u een extra groep nodig? Laat dit dan zelf maken door een erkend installateur.
  • Bewaar een zaklamp in de meterkast. Dan heeft u altijd licht als de elektriciteit uitvalt. Controleer af en toe of de batterijen van de zaklamp nog vol zijn.
Draai dan de hoofdkraan dicht (rechtsom). De hoofdkraan zit meestal in de meterkast. Of onder het luik bij de voordeur. Bel ons om de lekkage te laten maken. Tips:
  • Wees voorzichtig met boren of schroeven in de buurt van een kraan. Daar zitten waterleidingen in de muur. Maar deze kunnen ook op andere plaatsen zitten. Een leidingzoeker kan helpen.
  • Boor niet in de vloer. Hier kunnen ook leidingen voor water, verwarming en elektriciteit liggen. Let ook op met tapijtlatten die u op de vloer spijkert.
  • Gebruik de meterkast niet als opbergkast. Heeft u een lekkage? Dan moet u het water snel kunnen afsluiten.
Een combiketel (cv) verwarmt de centrale verwarming en het water van de kranen en de douche. De boiler is van uzelf of deze huurt u van Eneco. Doet uw cv of boiler het niet? 
Vul hier direct uw postcode en huisnummer in om te zien wel bedrijf u kunt bellen. Of u ziet op de sticker op uw cv-ketel of boiler welk bedrijf u kunt bellen. 
Tips:
  • Probeer de storing eerst zelf op te lossen. Druk bijvoorbeeld de resetknop in.
  • Kijk op de drukmeter van de ketel. Is de druk van de ketel lager dan 1.2 bar? Vul de ketel dan zelf bij.
  • Bekijk de instructievideo hoe u de cv bij vult.
  • Heeft u een lekkage? Of is een leiding of radiator kapot? En kunt u het zelf niet oplossen? Bel ons dan. Is de storing ernstig? Dan kunt u ook ’s avonds of in het weekend bellen. 
U kunt Eneco alleen bellen bij een algehele storing aan de stadsverwarming.
Kunt u storingen van telefoon, televisie en internet niet zelf oplossen? Neem dan zelf contact op met het bedrijf waar u een contract mee heeft. Wij zijn hiervoor niet verantwoordelijk.
Bel ons dan gerust. Of bel het onderhoudsbedrijf van de lift. Het telefoonnummer vindt u in de lift. Zit u in de lift? Druk dan op de noodknop. U krijgt contact met iemand van het liftbedrijf. 
Tips om een storing te voorkomen:
  • Zet geen te zware spullen in de lift. Ook niet als u aan het verhuizen bent.
  • Zorg dat de liftdeur altijd dicht kan. Zet nooit iets voor of tussen de deur.
Ziet u zwarte stipjes op de wanden en/of het plafond in de badkamer? Dan is dat waarschijnlijk schimmel. In een speciale instructievideo op deze website laten we zien hoe u schimmel kunt verwijderen.  U kunt schimmel voorkomen door:
  • continu te ventileren (24 uur per dag), ook in de winter
  • en vooral tijdens en na het koken en douchen extra te ventileren door een raam of deur open te zetten
Is de buitenkraan bevroren? Dan doet u het volgende:
  1. Sluit de toevoerkraan af.
  2. Zet de buitenkraan open.
  3. Zet in huis het aftapkraantje open.
  4. Zet een opvangbakje onder het aftapkraantje.
Is de leiding of kraan kapotgevroren? Dan betaalt u zelf de kosten om dit te maken. 
Tips:
  • Sluit leidingen van buitenkranen in de winter af. Laat ze leeglopen met het aftapkraantje.
  • Isoleer leidingen, meters en kranen in huis die kunnen bevriezen als het heel koud is.
  • Gaat u op wintersport? Zet de verwarming dan niet helemaal uit. Laat deze aan op minimaal 10 graden. Laat ook de binnendeuren open zodat de warmte in het hele huis kan komen.