Jaarlijkse huurverhoging

De huur die onze huurders voor hun woning betalen, hebben wij nodig om het volgende te betalen:

• Onderhoud van bestaande woningen (zodat huurprijs en onderhoudsniveau bij elkaar passen en we aan alle wettelijke regels voor onderhoud voldoen);
• Nieuwe woningen bouwen (zodat er voldoende woningen komen waar vraag naar is, nu en in de toekomst);
• Rente op leningen (die we hebben afgesloten voor onderhoud en nieuwbouw dat we niet van de huuropbrengsten konden betalen);
• Energiezuiniger maken van woningen (zodat ook onze toekomstige huurders goed kunnen wonen en we aan alle wettelijke regels voor energiebesparing voldoen);
• Bedrijfslasten (zoals personeel, kantoor, enzovoort);
• Verhuurdersheffing (die we aan de overheid moeten betalen).

Elk jaar zoeken wij de balans tussen de huur die huurders kunnen betalen en de inkomsten die wij nodig hebben.

Voor vrije sector huurwoningen, tijdelijke huurcontracten, garages, bergingen en tuinen gelden geen maximale huurprijzen en geen regels voor een maximale huurverhoging. Die mogen wij als verhuurder zelf bepalen.

Elk jaar bepaalt de Rijksoverheid met welk percentage de huur van corporatiewoningen maximaal mag stijgen. Voor 2019 is dat percentage 4,1 procent voor mensen met een inkomen gelijk of lager dan € 42.436, en 5,6 procent voor mensen met een inkomen hoger dan € 42.436.

Uw huishoudinkomen is het gezamenlijk verzamelinkomen over 2017, van de huurder en overige bewoners die per 1 juli 2019 bij de gemeente ingeschreven staan op het adres van de huurwoning. In de huurverhogingsbrief wordt dit adres genoemd. Van alle bewoners telt het inkomen mee. Voor bewoners die per 1 juli 2019 nog geen 23 jaar zijn, telt alleen het inkomen mee dat boven het minimumloon uitkomt van € 20.108.

De Rijksoverheid bepaalt dat wij een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen doorvoeren. Daarvoor vragen wij bij de Belastingdienst een inkomensverklaring op. Op deze verklaring staat het huishoudinkomen en door hoeveel personen dit wordt verdiend. Wij krijgen niet het precieze inkomen te weten, maar een code die aangeeft binnen welke grenzen het inkomen valt.
Hebben wij voor uw adres een inkomensverklaring ontvangen, dan sturen wij die mee met het huurverhogingsvoorstel. De Belastingdienst laat u per brief weten als wij een inkomensverklaring van uw adres hebben opgevraagd en ontvangen.

De liberalisatiegrens is de grens tot waar u huurtoeslag krijgt, dat is dit jaar €720,42. Huurverhoging kan betekenen dat u geen huurtoeslag meer krijgt. Dat willen wij voorkomen. Daarom beperken we voor huurders met de laagste inkomens in zo’n situatie de huurverhoging tot de liberalisatiegrens.

Of u bezwaar kunt maken en hoe dat moet, leest u in de Huurkrant 2019 op viveste.nl en op www.huurcommissie.nl. Bent u het niet eens met de door ons voorgestelde verhoging van de kale huurprijs én is in uw situatie bezwaar maken mogelijk, dan moet u dat doen vóór 1 juli 2019. Daarvoor dient u bij ons een bezwaarschrift in.

Wat de gevolgen zijn als u de nieuwe huurprijs niet betaalt, leest u in de Huurkrant 2019 op www.viveste.nl.

Er zijn situaties waar een uitzondering voor wordt gemaakt.

Heeft u een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen van 5,6%?
De uitzonderingen zijn:

• Uw inkomen is in 2018 gedaald. Het gezamenlijke inkomen van het huishouden is gelijk of lager dan € 42.436.
• Op 1 juli 2019 bestaat uw huishouden uit 4 of meer personen.
• Op 1 juli 2019 heeft één van de leden van uw huishouden de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
• U bent chronisch ziek. U ontvangt meer dan 10 uur per week verzorging of verpleging voor minimaal een jaar. U heeft hiervoor een indicatiestelling van uw zorgorganisatie of het CIZ.
• U bent gehandicapt.
• U woont in een aangepaste woning (WMO of Wvg).
• Eén van de leden van uw huishouden is blind en heeft een verklaring van de huisarts.
• U geeft mantelzorg aan een persoon binnen het huishouden. Dit kunt u aantonen doordat u in aanmerking komt voor de mantelzorg attentie van uw gemeente.

Is uw inkomen onbekend bij de Belastingdienst en heeft u een verhoging van 4,1% gekregen?

Als uw huishoudinkomen over 2017 lager was dan € 42.436, heeft u recht op een lagere huurverhoging: 1,6%. Had u in 2018 een lager inkomen, dan adviseren wij u om dat bij ons aan te tonen. Dat kan door bij de Belastingdienst (0800-0543) de inkomensverklaring (IBRI) op te vragen van alle bewoners die op 1 juli 2019 op uw adres staan ingeschreven.

Meer informatie over uitzonderingen leest u op www.rijksoverheid.nl

Om de mensen met de laagste inkomens enigszins te kunnen ontzien en te kunnen blijven investeren in onderhoud, nieuwbouw en leefbaarheid. Maar ook om de doorstroming te bevorderen, zodat meer woningen beschikbaar komen voor mensen met een smalle beurs.

Nee, dat is niet mogelijk. De reden hiervan is dat het belastbaar huishoudinkomen over 2019 nog niet berekend kan worden, omdat het jaar nog niet is afgesloten. Wel kunt u op de site van de Belastingdienst een proefberekening maken of u eventueel voor huurtoeslag in aanmerking komt.

Nee. Voor vrije sectorwoningen is de huurverhoging 2,8 %. Dit is gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI).

Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2019. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen van het jaar 2017.

We hebben in maart 2019 inkomensverklaringen van onze huurders opgevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst geeft niet precies door hoe hoog uw inkomen in 2017 was, maar geeft een code. Daaraan kunnen we zien in welke inkomensklasse u valt.

Alle inkomens tellen mee. Dus ook die van inwonende kinderen. Van het inkomen van inwonende kinderen die op 1 januari 2019 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het bedrag boven € 20.108 (het minimumloonniveau 2017) mee.

De maximale huurverhoging is afhankelijk van het belastbaar huishoudinkomen van het jaar 2017. De overheid heeft onderstaande maximale grenzen bepaald:

• inkomen lager of gelijk aan € 42.436: 4,1%
• inkomen hoger dan € 42.436: 5,6%

U ontvangt elk jaar bij de huurverhoging een nieuwe huurspecificatie. Heeft u die niet meer, dan kunt u een nieuwe opvragen. Mail naar info@viveste.nl. Vergeet niet uw adres te vermelden.