Sociaal loket

Wij verhogen de huur, omdat de kosten van Viveste ook stijgen. Onze kosten zijn:
- Reparaties en onderhoud aan de woningen zodat ze heel en veilig blijven;
- Nieuwe woningen bouwen (zodat er voldoende woningen komen waar vraag naar is, nu en in de toekomst);
- Rente op leningen (die we hebben afgesloten voor onderhoud en nieuwbouw dat we niet van de huuropbrengsten konden betalen);
- Energiezuiniger maken van woningen (zodat ook onze huurders goed kunnen wonen en we aan alle wettelijke regels voor energiebesparing voldoen);
- Bedrijfslasten (zoals personeel, kantoor, enzovoort);

Deze kosten gaan jaarlijks omhoog, daarom moeten wij ook voor meer inkomsten zorgen. Daarbij  zoeken wij elk jaar de balans tussen de huur die bij de kwaliteit van de woningen past  en de inkomsten die wij nodig hebben.

De huurverhoging gaat over alle inkomens in het jaar 2020 die ingeschreven staan per 1 juli 2022 op het adres van de huurwoning.

	Laag inkomen	Middeninkomen	Hoog inkomen
1-pers. huishoudens	t/m € 47.948	€ 47.949 - € 56.527	Vanaf € 56.528
2+ pers. huishoudens	t/m € 55.486	€ 55.487 - € 75.369	Vanaf € 75.370
Voorstel huurverhoging:	Inflatie (2,3%)	+ € 50,- (per maand)	+ € 100,- (per maand)

Voor het eerst maakt de overheid een verschil in huishoudensgrootte. Ook is er onderscheid gemaakt in: lage inkomens, middeninkomens en hoge inkomens.

De huurverhoging mag nooit over de maximale huurprijs van de woning gaan. Dit kan betekenen dat sommige huurders een huurverhoging krijgen van een ander (en dus lager) bedrag.

De huurverhoging gaat alleen over sociale huurwoningen. Voor vrije sectorhuurwoningen, tijdelijke huurcontracten, garages, bergingen, parkeerplaatsen en tuinen gelden andere percentages.

Elk jaar bepaalt de Rijksoverheid met welk percentage de huur van corporatiewoningen maximaal mag stijgen. De huurverhoging gaat over alle inkomens in het jaar 2020 die ingeschreven staan per 1 juli 2022 op het adres van de huurwoning:

Per 1 juli 2022:

Per 1 juli 2022	Rijksoverheid
Inflatie vastgesteld op:	2,3%
Lage inkomens 1-pers huishoudens:   t/m € 47.948 2+ pers huishoudens: t/m € 55.486	max. 2,3%
Midden inkomens 1-pers huishoudens:   € 47.948 – € 56.527 2+ pers huishoudens: € 55.487 – € 75.369	max. + € 50,-  (per maand)
Hoge inkomens 1-pers huishoudens:   vanaf € 56.527,01 2+ pers huishoudens: vanaf € 75.369,01	max. + € 100,- (per maand)
Geliberaliseerde huurcontracten (vrije sector)	max. 3,3%
Onbekende inkomens	Max 2,3%
Huishoudens waar de eenmalige huurverlaging in 2022 ingaat, krijgen geen huurverhoging in 2022	0%
Uitzonderingen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging	2,3%

Uw huishoudinkomen is het gezamenlijk verzamelinkomen over 2020, van de huurder en overige bewoners die per 1 juli 2022 bij de gemeente ingeschreven staan op het adres van uw huurwoning.

In de huurverhogingsbrief wordt dit adres genoemd. Van alle bewoners telt het inkomen mee. Voor bewoners die per 1 januari 2022 nog geen 23 jaar zijn, telt alleen het inkomen mee dat boven het minimumloon uitkomt van € 21.422 euro.

Waarom kijken we naar het inkomen van 2 jaar geleden? Het inkomen over 2021 is nog niet definitief vastgesteld door de Belastingdienst voor 1 mei.

Voor de huurverhoging vragen wij bij de Belastingdienst een huishoudverklaring op. Dit gebeurt in maart en april. Wij weten alleen of u in de groep ‘lage inkomens, ‘middeninkomens’, of ‘hoge inkomens’ hoort.
Viveste weet uw inkomen dus niet, en wij weten ook niet hoe groot uw huishouden is.

De Belastingdienst laat u per brief weten als wij een huishoudverklaring van uw adres hebben opgevraagd en ontvangen.

Viveste geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst, dat hoeft u niet zelf te doen bij de jaarlijkse huurverhoging. Om te zien of u recht heeft op huurtoeslag, kunt u een proefberekening maken op www.toeslagen.nl.

Wordt uw huur hoger dan € 763,47 euro (liberalisatiegrens), dan blijft u recht houden op huurtoeslag. Met uw huurcontract of de huurverhogingsbrief kunt u dit bewijzen bij de Belastingdienst.

Woont u in een sociale huurwoning en is uw huur vorig jaar al hoger dan € 763,47 én is uw inkomen gedaald? Dan kunt u weer aanspraak maken op huurtoeslag.

Bent u het oneens met de huurverhoging? In de Huurkrant 2022 op viveste.nl en op www.huurcommissie.nl kunt u lezen in welke situaties u bezwaar kan maken en hoe dat moet. Dit moet u vóór 1 juli 2022 doen. Het bezwaarschrift dient u in bij Viveste.

Is uw inkomen gedaald of uw huishoudensgrootte veranderd naar 1 persoon?
Vergeet uw bewijs niet mee te sturen: inkomensverklaring 2021 van het hele huishouden (opvragen bij de Belastingdienst) en BRP (opvragen bij de gemeente). Viveste kan uw bezwaar niet behandelen als de stukken niet compleet zijn.

Als u vóór 1 juli 2022 geen bezwaar indient bij Viveste, dan gaat u akkoord met de huurverhoging. Betaalt u dan de nieuwe huurprijs niet? Dan zullen wij u betalingsherinneringen sturen .

Als u vóór 1 juli 2022 bezwaar indient bij Viveste en het is terecht, dan passen wij de huurverhoging voor u aan.

Als Viveste uw bezwaar onterecht vindt, dan sturen wij uw bezwaar naar de Huurcommissie.
De Huurcommissie bepaalt met de voorschriften wie gelijk heeft. Als u gelijk krijgt, krijgt u geen huurverhoging. Krijgt u geen gelijk? Dan moet u per 1 juli 2022 de nieuwe huurprijs betalen.

Hierover leest u meer in de Huurkrant 2022.

Inkomensafhankelijke huurverhoging is een extra huurverhoging voor huishoudens met een hoger inkomen. Deze huurverhoging wordt bepaald door het huishoudinkomen, dat zijn alle inkomens van alle bewoners op uw adres. In het onderstaande schema kunt u lezen, tot welke groep u hoort:

	Laag inkomen	Midden inkomen	Hoog inkomen
1-pers. huishouden	t/m € 47.948	€ 47.949 - € 56.527	Vanaf € 56.528
2+ pers. huishoudens	t/m € 55.486	€ 55.487 - € 75.369	Vanaf € 75.370
Voorstel huurverhoging	Inflatie (2,3%)	+ € 50,00 (per maand)	+ € 100,00 (per maand)

Met de inkomensafhankelijke huurverhogingen investeren wij extra in nieuwbouw en duurzaamheid. Daarnaast gebruiken wij de extra inkomsten om de laagste inkomens extra te helpen

Waarom is de inkomensafhankelijke huurverhoging een vast bedrag?
Wij kunnen ons voorstellen dat u verrast bent door de hogere huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is veranderd. Het is geen percentage meer, maar een vast bedrag per maand. De overheid stelt dat hogere inkomens een hogere en meer passende huur kunnen dragen, en dat woningcorporaties juist de lagere inkomens extra moet helpen. Viveste volgt de keuze van de overheid. Maakt u zich toch zorgen om betalingsproblematiek? Dan horen wij graag van u.

Heeft u een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen van + € 50,00 euro of + € 100,00 euro? Als u tot de uitzondering hoort, stuur ons het bezwaar met het bewijs vóór 1 juli 2022.

De uitzonderingen zijn:
- Uw inkomen is in 2021 gedaald.
- Uw huishouden is veranderd naar 1 persoon.

In het onderstaande schema kunt u zien in welke groep u dan wel valt en welke huurverhoging hierbij hoort:

	Laag inkomen	Midden inkomen	Hoog inkomen
1-pers. huishouden	t/m € 47.948	€ 47.949 - € 56.527	Vanaf € 56.528
2+ pers. huishoudens	t/m € 55.486	€ 55.487 - € 75.369	Vanaf € 75.370
Voorstel huurverhoging	Inflatie (2,3%)	+ € 50,00 (per maand)	+ € 100,00 (per maand)

Uw huurverhoging wordt aangepast naar 2,3%:

• Iemand in uw huishouden is chronisch ziek. U ontvangt meer dan 10 uur per week verzorging of verpleging voor minimaal een jaar. U heeft hiervoor een indicatiestelling van uw zorgorganisatie of het CIZ;
• Iemand in uw huishouden is gehandicapt;
• U woont in een aangepaste woning (WMO of Wvg);
• Iemand in van uw huishouden is blind en heeft een verklaring van de huisarts;
• U geeft mantelzorg aan een persoon binnen het huishouden. Dit kunt u aantonen doordat u in aanmerking komt voor de mantelzorg attentie van uw gemeente.

Nee, dat is nog niet mogelijk. De reden hiervan is dat het belastbaar huishoudinkomen over 2022 nog niet berekend kan worden, omdat het jaar nog niet is afgesloten.
Als dit wel bekend is (in 2023), kunt u bij ons wel de aanvraag doen. Dan wordt uw huurprijs aangepast.

U ontvangt elk jaar bij de huurverhoging een nieuwe huurspecificatie. Heeft u die niet meer, dan kunt u een nieuwe opvragen. Mail naar info@viveste.nl. Vergeet niet uw adres te vermelden

Wij begrijpen goed dat u zich zorgen maakt over de hogere energiekosten. Wij werken samen met energiecoaches in de gemeente Houten en gemeente Wijk bij Duurstede. Een energiecoach kan u helpen voor energiebesparing. Kijk voor meer informatie op https://www.viveste.nl/hulp-met-energie-besparen/.

In artikel 21 van de algemene voorwaarden staat dat wij het bedrag van het serviceabonnement elk jaar per 1 juli mogen aanpassen. Wij hebben acht jaar geen prijsverhoging doorgevoerd. Dit jaar doen wij dit wel, van € 4,85 naar € 6,15 per maand. U kunt hiertegen geen bezwaar maken. U kunt wel het serviceabonnement opzeggen, mail dan naar administratie@viveste.nl. Meer informatie kunt u lezen op www.viveste.nl/ik-huur/serviceabonnement/.

Zit u in een situatie waardoor u moeite heeft de huur te betalen? U bent altijd welkom om dat met ons te bespreken. Neem gerust contact op voor een afspraak met onze consulenten van de huurincasso via huurincasso@viveste.nl. We kijken dan samen wat in uw situatie de beste oplossing is.

Voor vrije sectorwoningen mag de huurverhoging maximaal 3,3% zijn.
In het contract is afgesproken dat de huurverhoging van vrije sectorwoningen gebaseerd is op het CPI (consumenten prijs index). Als deze hoger is dan 3,3%, dan wordt de huurverhoging 3,3%.

Er gelden hiervoor geen maximale huurprijzen en geen regels voor een maximale huurverhoging. Die mogen wij als verhuurder zelf bepalen. Meestal zijn hier afspraken over gemaakt in de huurovereenkomst. .

Vindt u de huurprijs die u voor uw huis moet betalen te hoog? Dien dan eerst een voorstel tot huurverlaging bij ons in. Wijzen wij uw voorstel af, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie beslist dan of uw voorstel tot huurverlaging terecht is. Meer over die procedure leest u op de website van de Huurcommissie.

Dat kan op de website van de Huurcommissie. Hiervoor heeft u de WOZ-waarde van uw huis nodig. De WOZ-waarde telt namelijk voor 25 procent mee in de maximale huurprijs. Woont u in de gemeente Houten of Bunnik? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van de BghU of via Mijn BghU. Woont u in de gemeente Wijk bij Duurstede? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van BSR of via MijnBSR.

Als u huurtoeslag krijgt, hoeft u niet zelf de nieuwe huurprijs aan de Belastingdienst door te geven. Viveste geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst.

Ja. U kunt daartegen bezwaar maken. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen: • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning is vergeleken met woningen in de buurt die er niet op lijken of als de oppervlakte van de woning te groot is ingeschat. • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat. • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging. Op de website van de Woonbond vindt u een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken.

In de huurprijs die u moet betalen, is geen rekening gehouden met mogelijke huurtoeslag. Informatie over huurtoeslag kunt u opvragen bij de Belastingdienst op www.toeslagen.nl of u belt met 0800 0543.

Dat hangt af van het aantal woningwaarderingspunten van uw woning. U kunt deze opvragen via huurincasso@viveste.nl of op werkdagen bellen tussen 8.30 en 12.30 uur via 088 989 01 23. U kunt aan de hand van het aantal woningwaarderingspunten op de website van de Huurcommissie opzoeken welke maximale huurprijs daarbij hoort.

Streefhuur is de huur die een nieuwe huurder gaat betalen.

Vroeg Eropaf is een samenwerking tussen woningcorporaties en partners in de regio. Het doel is geldproblemen bij  huurders eerder signaleren en waar mogelijk oplossen om zo huisuitzettingen te voorkomen. De Vroeg Eropaf-methode is ontwikkeld in Amsterdam en heeft succes. Door Vroeg Eropaf neemt het aantal huurachterstanden af. Door vroegtijdig het gesprek aan te gaan met de huurder worden grotere problemen voorkomen en wordt eerder gezocht naar oplossingen.