Sociaal loket

In deze tijd raakt de coronacrisis ons allemaal. Toch voeren wij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2020 door. Dat is nodig om onderhoud en renovaties aan onze woningen te kunnen doen. En ook om te investeren in duurzaamheid, leefbaarheid en nieuwbouw. Heeft u door deze omstandigheden moeite met het betalen van de huur? Neem dan contact op met onze medewerkers van de huurincasso via huurincasso@viveste.nl. We kijken dan samen wat in uw situatie de beste oplossing is.

De huur die onze huurders voor hun woning betalen, hebben wij nodig voor:

• Reparaties en onderhoud aan de woningen zodat ze heel en veilig blijven;
• Nieuwe woningen bouwen (zodat er voldoende woningen komen waar vraag naar is, nu en in de toekomst);
• Rente op leningen (die we hebben afgesloten voor onderhoud en nieuwbouw dat we niet van de huuropbrengsten konden betalen);
• Energiezuiniger maken van woningen (zodat ook onze huurders goed kunnen wonen en we aan alle wettelijke regels voor energiebesparing voldoen);
• Bedrijfslasten (zoals personeel, kantoor, enzovoort);
• Verhuurdersheffing (die we aan de overheid moeten betalen).

Deze kosten gaan jaarlijks omhoog, daarom moeten wij ook voor meer inkomsten zorgen. Daarbij zoeken wij elk jaar de balans tussen de huur die bij de kwaliteit van de woningen past en de inkomsten die wij nodig hebben.

De huurverhoging gaat over alle inkomens in het jaar 2018 die ingeschreven staan per 1 juli 2020 op het adres van de huurwoning:

• Huishoudinkomen lager of gelijk aan € 43.574: 2,6%
• Huishoudinkomen hoger dan € 43.574: 6,6%

De huurverhoging gaat alleen over sociale huurwoningen. Voor vrije sector huurwoningen, tijdelijke huurcontracten, garages, bergingen, parkeerplaatsen en tuinen gelden andere percentages.

Er gelden hiervoor geen maximale huurprijzen en geen regels voor een maximale huurverhoging. Die mogen wij als verhuurder zelf bepalen. Meestal zijn hier afspraken over gemaakt in de huurovereenkomst. Voor vrije sectorwoningen is de huurverhoging gebaseerd op het CPI (consumenten prijs index).

Elk jaar bepaalt de Rijksoverheid met welk percentage de huur van corporatiewoningen maximaal mag stijgen. Per 1 juli 2020:

• Huishoudinkomen lager of gelijk aan € 43.574 in 2018: maximaal 5,1% (2,6% inflatie + 2,5%).
• Huishoudinkomen hoger dan € 43.574 in 2018: maximaal 6,6% (2,6% inflatie + 4,0%).

Bestaat uw huishouden uit meer dan 3 personen? Of telt uw huishouden een of meer AOW-gerechtigden? Dan mag de huurverhoging per 1 juli 2020 maximaal 5,1% zijn ongeacht uw inkomen

Uw huishoudinkomen is het gezamenlijk verzamelinkomen over 2018, van de huurder en overige bewoners die per 1 juli 2020 bij de gemeente ingeschreven staan op het adres van uw huurwoning.

In de huurverhogingsbrief wordt dit adres genoemd. Van alle bewoners telt het inkomen mee. Voor bewoners die per 1 juli 2020 nog geen 23 jaar zijn, telt alleen het inkomen mee dat boven het minimumloon uitkomt van € 20.450.

Waarom kijken we naar het inkomen van 2 jaar geleden? Het inkomen over 2019 is nog niet definitief vastgesteld door de Belastingdienst voor 1 mei.

Voor de huurverhoging vragen wij bij de Belastingdienst een huishoudverklaring op. Dit gebeurt in maart en april. In de huishoudverklaring staat dat of uw inkomen hoger of lager is dan € 43.574 in 2018. Viveste krijgt uw precieze inkomen dus niet door van de Belastingdienst. De Belastingdienst laat u per brief weten als wij een huishoudverklaring van uw adres hebben opgevraagd en ontvangen.

Viveste geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst, dat hoeft u niet zelf te doen bij de jaarlijkse huurverhoging.

In 2020 zijn regels over huurtoeslag veranderd. Om te kijken of u nu wel recht heeft op huurtoeslag, kunt u een proefberekening maken op www.toeslagen.nl.

Wordt uw huur hoger dan €737,14 (liberalisatiegrens), dan blijft u recht houden op huurtoeslag. Met uw huurcontract of de huurverhogingsbrief kunt u dit bewijzen bij de Belastingdienst.

Woont u in een sociale huurwoning en is uw huur vorig jaar al hoger dan
€737,14, én is uw inkomen gedaald? Dan kunt u weer aanspraak maken op huurtoeslag.

In de Huurkrant 2020 op viveste.nl en op www.huurcommissie.nl kunt u lezen in welke situaties u bezwaar kan maken en hoe dat moet. Bent u het niet eens met de door ons voorgestelde verhoging van de kale huurprijs én is in uw situatie bezwaar maken mogelijk? Dan moet u dat doen vóór 1 juli 2020. Het bezwaarschrift dient u bij Viveste in. Gaat uw bezwaar over verandering van het huishouden en het inkomen? Vergeet uw bewijs niet mee te sturen: inkomensverklaringen van het hele huishouden (opvragen bij Belastingdienst) en BRP (opvragen bij gemeente). Is het bewijs niet compleet? Dan kunnen wij uw bezwaar niet behandelen.

Als u vóór 1 juli 2020 geen bezwaar indient bij Viveste, dan gaat u akkoord met de huurverhoging. Betaalt u dan de nieuwe huurprijs niet? Dan zullen wij u betalingsherinneringen sturen.

Als u vóór 1 juli 2020 wel bezwaar indient bij Viveste en wij geven u gelijk, zal de huurverhoging aangepast worden.

Als wij u geen gelijk geven kan u aan ons vragen om uw bezwaar naar de Huurcommissie te sturen. Dit kunt u ook zelf doen. Meer informatie hierover vindt u op de website van de rijksoverheid. De Huurcommissie bepaalt met de voorschriften wie gelijk heeft. Als u gelijk krijgt, krijgt u geen huurverhoging. Krijgt u geen gelijk? Dan moet u per 1 juli 2020 de nieuwe huurprijs betalen.

Hierover leest u meer in de Huurkrant 2020 Huurkrant 2020.

Dit is een huurverhoging op basis van het huishoudinkomen. De inkomens van alle bewoners op uw adres tellen mee. Als het huishoudinkomen over 2018 hoger was dan € 43.574 euro, dan krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging van maximaal 6,6%. Wij voeren deze huurverhoging in, om de mensen met de laagste inkomens enigszins te kunnen ontzien en te kunnen blijven investeren in onderhoud, nieuwbouw en leefbaarheid. Maar ook om de doorstroming te bevorderen, zodat meer woningen beschikbaar komen voor mensen met een smalle beurs.

Heeft u een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen van 6,6%?

De uitzonderingen zijn:

• Uw inkomen is in 2019 gedaald. Het gezamenlijke inkomen van het huishouden is gelijk of lager dan € 43.574.
• Op 1 juli 2020 bestaat uw huishouden uit 4 of meer personen.
• Op 1 juli 2020 heeft één van de leden van uw huishouden de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
• U bent chronisch ziek. U ontvangt meer dan 10 uur per week verzorging of verpleging voor minimaal een jaar. U heeft hiervoor een indicatiestelling van uw zorgorganisatie of het CIZ.
• U bent gehandicapt.
• U woont in een aangepaste woning (WMO of Wvg).
• Eén van de leden van uw huishouden is blind en heeft een verklaring van de huisarts.
• U geeft mantelzorg aan een persoon binnen het huishouden. Dit kunt u aantonen doordat u in aanmerking komt voor de mantelzorg attentie van uw gemeente.

Bent u een uitzondering? Dan adviseren wij u om dit bij Viveste aan te tonen met bewijs. Dan wordt uw huurverhoging verlaagd van 6,6% naar 2,6%.

Nee, dat is niet mogelijk. De reden hiervan is dat het belastbaar huishoudinkomen over 2020 nog niet berekend kan worden, omdat het jaar nog niet is afgesloten. Wel kunt u op de site van de Belastingdienst een proefberekening maken of u eventueel voor huurtoeslag in aanmerking komt.

U ontvangt elk jaar bij de huurverhoging een nieuwe huurspecificatie. Heeft u die niet meer, dan kunt u een nieuwe opvragen. Mail naar info@viveste.nl. Vergeet niet uw adres te vermelden.

Vindt u de huurprijs die u voor uw huis moet betalen te hoog? Dien dan eerst een voorstel tot huurverlaging bij ons in. Wijzen wij uw voorstel af, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie beslist dan of uw voorstel tot huurverlaging terecht is. Meer over die procedure leest u op de website van de Huurcommissie.

Dat kan op de website van de Huurcommissie. Hiervoor heeft u de WOZ-waarde van uw huis nodig. De WOZ-waarde telt namelijk voor 25 procent mee in de maximale huurprijs. Woont u in de gemeente Houten of Bunnik? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van de BghU of via Mijn BghU. Woont u in de gemeente Wijk bij Duurstede? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van BSR of via MijnBSR.

Als u huurtoeslag krijgt, hoeft u niet zelf de nieuwe huurprijs aan de Belastingdienst door te geven. Viveste geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst.

Ja. U kunt daartegen bezwaar maken. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen: • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning is vergeleken met woningen in de buurt die er niet op lijken of als de oppervlakte van de woning te groot is ingeschat. • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat. • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging. Op de website van de Woonbond vindt u een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken.

In de huurprijs die u moet betalen, is geen rekening gehouden met mogelijke huurtoeslag. Informatie over huurtoeslag kunt u opvragen bij de Belastingdienst op www.toeslagen.nl of u belt met 0800 0543.

Dat hangt af van het aantal woningwaarderingspunten van uw woning. U kunt deze opvragen via huurincasso@viveste.nl of op werkdagen bellen tussen 8.30 en 12.30 uur via 088 989 01 23. U kunt aan de hand van het aantal woningwaarderingspunten op de website van de Huurcommissie opzoeken welke maximale huurprijs daarbij hoort.

Het woord streefhuur is niet correct. Daar moet aftoppingsgrens staan (zie Wat is aftoppingsgrens?).

Vroeg Eropaf is een samenwerking tussen woningcorporaties en partners in de regio. Het doel is geldproblemen bij  huurders eerder signaleren en waar mogelijk oplossen om zo huisuitzettingen te voorkomen. De Vroeg Eropaf-methode is ontwikkeld in Amsterdam en heeft succes. Door Vroeg Eropaf neemt het aantal huurachterstanden af. Door vroegtijdig het gesprek aan te gaan met de huurder worden grotere problemen voorkomen en wordt eerder gezocht naar oplossingen.