Sociaal loket

Het woord streefhuur is niet correct. Daar moet aftoppingsgrens staan (zie Wat is aftoppingsgrens?).

In de huurprijs die u moet betalen, is geen rekening gehouden met mogelijke huurtoeslag. Informatie over huurtoeslag kunt u opvragen bij de Belastingdienst op www.toeslagen.nl of u belt met 0800 0543.

Als u huurtoeslag krijgt, hoeft u niet zelf de nieuwe huurprijs aan de Belastingdienst door te geven. Viveste geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst.

Viveste mag nog gebruik maken van  uw machtiging voor de warmtekosten van dit jaar en indien van toepassing voor het volgend jaar.

Als uw woning, vanuit het oogpunt van energieverbruik, een ongunstige locatie heeft in het gebouw (uw woning ligt bijvoorbeeld op de bovenste verdieping), dan wordt er een ‘ligging correctie’ toegepast. Hierdoor betaalt u als huurder van zo’n woning niet meer dan bewoners midden in het gebouw. Aan de hand van de kenmerken van uw woning (bijvoorbeeld 4-hoog, onder het dak, op de hoek van het wooncomplex) is er een reductiefactor berekend. Bij de afrekening wordt uw warmteverbruik vermenigvuldigd met deze reductiefactor. Die bepaalt de correctie op uw warmtekosten.

De huur die onze huurders voor hun woning betalen, hebben wij nodig om het volgende te betalen:

• Onderhoud van bestaande woningen (zodat huurprijs en onderhoudsniveau bij elkaar passen en we aan alle wettelijke regels voor onderhoud voldoen);
• Nieuwe woningen bouwen (zodat er voldoende woningen komen waar vraag naar is, nu en in de toekomst);
• Rente op leningen (die we hebben afgesloten voor onderhoud en nieuwbouw dat we niet van de huuropbrengsten konden betalen);
• Energiezuiniger maken van woningen (zodat ook onze toekomstige huurders goed kunnen wonen en we aan alle wettelijke regels voor energiebesparing voldoen);
• Bedrijfslasten (zoals personeel, kantoor, enzovoort);
• Verhuurdersheffing (die we aan de overheid moeten betalen).

Elk jaar zoeken wij de balans tussen de huur die huurders kunnen betalen en de inkomsten die wij nodig hebben.

Voor vrije sector huurwoningen, tijdelijke huurcontracten, garages, bergingen en tuinen gelden geen maximale huurprijzen en geen regels voor een maximale huurverhoging. Die mogen wij als verhuurder zelf bepalen.

Elk jaar bepaalt de Rijksoverheid met welk percentage de huur van corporatiewoningen maximaal mag stijgen. Voor 2019 is dat percentage 4,1 procent voor mensen met een inkomen gelijk of lager dan € 42.436, en 5,6 procent voor mensen met een inkomen hoger dan € 42.436.

Uw huishoudinkomen is het gezamenlijk verzamelinkomen over 2017, van de huurder en overige bewoners die per 1 juli 2019 bij de gemeente ingeschreven staan op het adres van de huurwoning. In de huurverhogingsbrief wordt dit adres genoemd. Van alle bewoners telt het inkomen mee. Voor bewoners die per 1 juli 2019 nog geen 23 jaar zijn, telt alleen het inkomen mee dat boven het minimumloon uitkomt van € 20.108.

De Rijksoverheid bepaalt dat wij een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen doorvoeren. Daarvoor vragen wij bij de Belastingdienst een inkomensverklaring op. Op deze verklaring staat het huishoudinkomen en door hoeveel personen dit wordt verdiend. Wij krijgen niet het precieze inkomen te weten, maar een code die aangeeft binnen welke grenzen het inkomen valt.
Hebben wij voor uw adres een inkomensverklaring ontvangen, dan sturen wij die mee met het huurverhogingsvoorstel. De Belastingdienst laat u per brief weten als wij een inkomensverklaring van uw adres hebben opgevraagd en ontvangen.

De liberalisatiegrens is de grens tot waar u huurtoeslag krijgt, dat is dit jaar €720,42. Huurverhoging kan betekenen dat u geen huurtoeslag meer krijgt. Dat willen wij voorkomen. Daarom beperken we voor huurders met de laagste inkomens in zo’n situatie de huurverhoging tot de liberalisatiegrens.

Of u bezwaar kunt maken en hoe dat moet, leest u in de Huurkrant 2019 op viveste.nl en op www.huurcommissie.nl. Bent u het niet eens met de door ons voorgestelde verhoging van de kale huurprijs én is in uw situatie bezwaar maken mogelijk, dan moet u dat doen vóór 1 juli 2019. Daarvoor dient u bij ons een bezwaarschrift in.

Wat de gevolgen zijn als u de nieuwe huurprijs niet betaalt, leest u in de Huurkrant 2019 op www.viveste.nl.

Er zijn situaties waar een uitzondering voor wordt gemaakt.

Heeft u een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen van 5,6%?
De uitzonderingen zijn:

• Uw inkomen is in 2018 gedaald. Het gezamenlijke inkomen van het huishouden is gelijk of lager dan € 42.436.
• Op 1 juli 2019 bestaat uw huishouden uit 4 of meer personen.
• Op 1 juli 2019 heeft één van de leden van uw huishouden de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
• U bent chronisch ziek. U ontvangt meer dan 10 uur per week verzorging of verpleging voor minimaal een jaar. U heeft hiervoor een indicatiestelling van uw zorgorganisatie of het CIZ.
• U bent gehandicapt.
• U woont in een aangepaste woning (WMO of Wvg).
• Eén van de leden van uw huishouden is blind en heeft een verklaring van de huisarts.
• U geeft mantelzorg aan een persoon binnen het huishouden. Dit kunt u aantonen doordat u in aanmerking komt voor de mantelzorg attentie van uw gemeente.

Is uw inkomen onbekend bij de Belastingdienst en heeft u een verhoging van 4,1% gekregen?

Als uw huishoudinkomen over 2017 lager was dan € 42.436, heeft u recht op een lagere huurverhoging: 1,6%. Had u in 2018 een lager inkomen, dan adviseren wij u om dat bij ons aan te tonen. Dat kan door bij de Belastingdienst (0800-0543) de inkomensverklaring (IBRI) op te vragen van alle bewoners die op 1 juli 2019 op uw adres staan ingeschreven.

Meer informatie over uitzonderingen leest u op www.rijksoverheid.nl

Dat kan op de website van de Huurcommissie. Hiervoor heeft u de WOZ-waarde van uw huis nodig. De WOZ-waarde telt namelijk voor 25 procent mee in de maximale huurprijs. Woont u in de gemeente Houten of Bunnik? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van de BghU of via Mijn BghU. Woont u in de gemeente Wijk bij Duurstede? Dan vindt u de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van BSR of via MijnBSR.

Vindt u de huurprijs die u voor uw huis moet betalen te hoog? Dien dan eerst een voorstel tot huurverlaging bij ons in. Wijzen wij uw voorstel af, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie beslist dan of uw voorstel tot huurverlaging terecht is. Meer over die procedure leest u op de website van de Huurcommissie.

Ja. U kunt daartegen bezwaar maken. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen: • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning is vergeleken met woningen in de buurt die er niet op lijken of als de oppervlakte van de woning te groot is ingeschat. • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat. • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging. Op de website van de Woonbond vindt u een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken.

Vroeg Eropaf is een samenwerking tussen woningcorporaties en partners in de regio. Het doel is geldproblemen bij  huurders eerder signaleren en waar mogelijk oplossen om zo huisuitzettingen te voorkomen. De Vroeg Eropaf-methode is ontwikkeld in Amsterdam en heeft succes. Door Vroeg Eropaf neemt het aantal huurachterstanden af. Door vroegtijdig het gesprek aan te gaan met de huurder worden grotere problemen voorkomen en wordt eerder gezocht naar oplossingen.

Dat hangt af van het aantal woningwaarderingspunten van uw woning. U kunt deze opvragen via huurincasso@viveste.nl of op werkdagen bellen tussen 8.30 en 12.30 uur via 088 989 01 23. U kunt aan de hand van het aantal woningwaarderingspunten op de website van de Huurcommissie opzoeken welke maximale huurprijs daarbij hoort.

Om de mensen met de laagste inkomens enigszins te kunnen ontzien en te kunnen blijven investeren in onderhoud, nieuwbouw en leefbaarheid. Maar ook om de doorstroming te bevorderen, zodat meer woningen beschikbaar komen voor mensen met een smalle beurs.

Nee, dat is niet mogelijk. De reden hiervan is dat het belastbaar huishoudinkomen over 2019 nog niet berekend kan worden, omdat het jaar nog niet is afgesloten. Wel kunt u op de site van de Belastingdienst een proefberekening maken of u eventueel voor huurtoeslag in aanmerking komt.

Nee. Voor vrije sectorwoningen is de huurverhoging 2,8 %. Dit is gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI).

Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2019. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen van het jaar 2017.

We hebben in maart 2019 inkomensverklaringen van onze huurders opgevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst geeft niet precies door hoe hoog uw inkomen in 2017 was, maar geeft een code. Daaraan kunnen we zien in welke inkomensklasse u valt.

Alle inkomens tellen mee. Dus ook die van inwonende kinderen. Van het inkomen van inwonende kinderen die op 1 januari 2019 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het bedrag boven € 20.108 (het minimumloonniveau 2017) mee.

De maximale huurverhoging is afhankelijk van het belastbaar huishoudinkomen van het jaar 2017. De overheid heeft onderstaande maximale grenzen bepaald:

• inkomen lager of gelijk aan € 42.436: 4,1%
• inkomen hoger dan € 42.436: 5,6%

U ontvangt elk jaar bij de huurverhoging een nieuwe huurspecificatie. Heeft u die niet meer, dan kunt u een nieuwe opvragen. Mail naar info@viveste.nl. Vergeet niet uw adres te vermelden.