Jaarlijkse huurverhoging

Wij mogen de huur verhogen 

Ieder jaar stijgen de prijzen. Voor u, maar ook voor ons. Daarom verhogen we ieder jaar de huur.

We verhogen de huur ieder jaar op 1 juli

U krijgt hierover voor 1 mei een brief van ons. Wij volgen hierbij de richtlijnen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Bent u het niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u bezwaar maken. Dat doet u bij Viveste.

Meer informatie over de huurverhoging per 1 juli 2018 leest u in de Huurkrant 2018 en op huurcommissie.nl.

Verbeteren wij uw woning?

Dan kunnen we de huur ook verhogen. Dit spreken we altijd eerst met u af. 

Wie geeft een huurverhoging door aan de Belastingdienst?

Viveste geeft de huurverhoging door aan de Belastingdienst.

Als wij uw huur verhogen na een verbetering van uw woning, moet u uw nieuwe huurprijs zelf doorgeven aan de Belastingdienst.

Ook bij nieuwe verhuur kunnen we de huur verhogen

Hiermee brengen we de huur meer in verhouding met vergelijkbare woningen in de regio. Die verhouding is nu redelijk scheef. In ons huurbeleid hebben we per woning bepaald wat de huurprijs wordt, als we hem opnieuw verhuren. Zo kan het voorkomen dat huurders naast elkaar in dezelfde soort woning wonen en verschillende huurprijzen betalen.

Veelgestelde vragen huurverhoging

  • Waarom maakt Viveste gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging?

    Om de mensen met de laagste inkomens enigszins te kunnen ontzien en te kunnen blijven investeren in onderhoud, nieuwbouw en leefbaarheid. Maar ook om de doorstroming te bevorderen, zodat meer woningen beschikbaar komen voor mensen met een smalle beurs.

  • Ik kan de huurverhoging niet betalen, omdat mijn inkomen laag is. Kan ik bezwaar maken?

    Nee, dat is niet mogelijk. Een laag inkomen of omdat u niet rond kunt komen, is geen reden om een bezwaar tegen de huurverhoging in te dienen. Kijk voor financieel advies op de pagina Problemen met huur betalen op deze wesite of neem contact met ons op.

  • Wat is de maximale huurprijs die voor mijn woning gevraagd kan worden?

    Dat hangt af van het aantal woningwaarderingspunten van uw woning. U kunt deze opvragen via huurincassovivestenl of op werkdagen bellen tussen 8.30 en 12.30 uur via 088 989 01 23. U kunt aan de hand van het aantal woningwaarderingspunten op de website van de Huurcommissie opzoeken welke maximale huurprijs daarbij hoort.

  • Het belastbaar huishoudinkomen zal in 2018 lager worden dan in 2016. Is bezwaar tegen huurverhoging mogelijk?

    Nee, dat is niet mogelijk. De reden hiervan is dat het belastbaar huishoudinkomen over 2018 nog niet berekend kan worden, omdat het jaar nog niet is afgesloten. Wel kunt u op de site van de Belastingdienst een proefberekening maken of u eventueel voor huurtoeslag in aanmerking komt.

  • Het belastbaar huishoudinkomen is in 2017 lager dan in 2016. Is bezwaar tegen de huurverhoging mogelijk?

    Ja, u kunt dan een bezwaarschrift indienen. Daar zijn wel voorwaarden aan verbonden:

    • Het belastbaar huishoudinkomen over 2017 moet zoveel zijn gedaald, dat u daardoor een ander huurverhogingspercentage zou krijgen
    • U moet schriftelijk kunnen aantonen dat het inkomen is gedaald. Dat kan met een kopie van de aanslag over 2017 of als u die niet heeft met uw jaaropgave(n) over 2017.

    Download het bezwaarschrift van huurcommissie.nl en stuur het voor 1 juli 2018 ingevuld met bijlagen naar Viveste, Regulierenring 16, 3981 LB Bunnik.

  • Hoe weet ik of ik in een vrije sectorwoning woon?

    Daarvoor is van belang het moment waarop u bent gaan huren. Was de huurprijs op het moment dat u ging huren, een vrije sectorhuurprijs, dan woont u nu in een vrije sectorwoning. Was de huurprijs op het moment dat u ging huren een sociale huurprijs, dan blijft dit een sociale huurwoning, ook als u nu een huur betaalt die boven de grens van de vrije sectorwoning komt (per 1 januari 2018 € 710,68).

    De liberalisatiegrenzen van voorgaande jaren kunt u vinden op rijksoverheid.nl.

  • Geldt de huurverhoging ook voor vrije sectorwoningen?

    Nee. Voor vrije sectorwoningen is de huurverhoging 1 %.

  • Wat zijn de peildata voor het vaststellen van de huurverhoging?

    Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2018. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen van het jaar 2016.

  • Hoe komt Viveste aan mijn inkomen?

    We hebben in maart 2018 inkomensverklaringen van onze huurders opgevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst geeft niet precies door hoe hoog uw inkomen in 2016 was, maar geeft een code. Daaraan kunnen we zien in welke inkomensklasse u valt.

  • Tellen alle inkomens mee?

    Alle inkomens tellen mee. Dus ook die van inwonende kinderen. Van het inkomen van inwonende kinderen die op 1 januari 2018 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het bedrag boven € 19.758 (het minimumloonniveau 2016) mee.

  • Wat wordt er verstaan onder huishoudinkomen?

    De inkomens van alle mensen die op uw adres wonen. Van personen die op 1 januari 2018 jonger waren dan 23 jaar telt alleen het inkomen boven € 19.758 mee.

  • Hoe hoog mag de huurverhoging zijn?

    De maximale huurverhoging is afhankelijk van het belastbaar huishoudinkomen van het jaar 2016. De overheid heeft onderstaande maximale grenzen bepaald:

    • inkomen lager of gelijk aan € 41.056: 3,9%
    • inkomen hoger dan € 41.056: 5,4%
  • Hoe is de huurverhoging voor sociale huurwoningen bepaald?

    De huurverhoging wordt bepaald door vijf punten:

    1. inflatie van 2017 (zie Wat is inflatie?)
    2. overheidspercentage 2018 (zie Wat is overheidspercentage?)
    3. hoogte van uw huishoudinkomen in 2016 (zie Wat is huishoudinkomen?)
    4. huursom 2018 (zie Wat is huursom?)
    5. aftoppingsgrens 2018 (zie Wat is aftoppingsgrens?)*
      *In de huurverhogingsbrief staat streefhuur. Dat is niet het juiste woord. De berekening van de huurverhoging is wel correct.
  • Waarom verhoogt Viveste de huur?

    De huur die onze huurders voor hun woning betalen, hebben wij nodig om het volgende te betalen:

    • Onderhoud van bestaande woningen (zodat huurprijs en onderhoudsniveau bij elkaar passen en we aan alle wettelijke regels voor onderhoud voldoen);
    • Nieuwe woningen bouwen (zodat er voldoende woningen komen waar vraag naar is, nu en in de toekomst);
    • Rente op leningen (die we hebben afgesloten voor onderhoud en nieuwbouw dat we niet van de huuropbrengsten konden betalen);
    • Energiezuiniger maken van woningen (zodat ook onze toekomstige huurders goed kunnen wonen en we aan alle wettelijke regels voor energiebesparing voldoen);
    • Bedrijfslasten (zoals personeel, kantoor, enzovoort);
    • Verhuurdersheffing (die we aan de overheid moeten betalen).

    Elk jaar zoeken wij de balans tussen de huur die huurders kunnen betalen en de inkomsten die wij nodig hebben.

  • Hoe is de huurverhoging bepaald voor vrije sector huurwoningen, tijdelijke huurcontracten, garages, bergingen, parkeerplaatsen en tuinen?

    Voor vrije sector huurwoningen, tijdelijke huurcontracten, garages, bergingen en tuinen gelden geen maximale huurprijzen en geen regels voor een maximale huurverhoging. Die mogen wij als verhuurder zelf bepalen.

  • Wat is inflatie?

    De inflatie is het gemiddelde percentage waarmee alle kosten in ons land gestegen zijn. In 2017 was de inflatie 1,4 procent.

  • Wat is het overheidspercentage?

    Elk jaar bepaalt de Rijksoverheid met welk percentage de huur van corporatiewoningen maximaal mag stijgen. Voor 2018 is dat percentage 2,5 procent voor mensen met een inkomen gelijk of lager dan € 41.056 en 4,0 procent voor mensen met een inkomen hoger dan € 41.056.

  • Wat is huishoudinkomen?

    Uw huishoudinkomen is het gezamenlijk verzamelinkomen over 2016, van de huurder en overige bewoners die per 1 juli 2018 bij de gemeente ingeschreven staan op het adres van de huurwoning. In de huurverhogingsbrief wordt dit adres genoemd. Van alle bewoners telt het inkomen mee. Voor bewoners die per 1 juli 2018 nog geen 23 jaar zijn, telt alleen het inkomen mee dat boven het minimumloon uitkomt.

  • Hoe komt Viveste aan de informatie over mijn huishouden?

    De Rijksoverheid bepaalt dat wij een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen doorvoeren. Daarvoor vragen wij bij de Belastingdienst een inkomensverklaring op. Op deze verklaring staat het huishoudinkomen en door hoeveel personen dit wordt verdiend. Wij krijgen niet het precieze inkomen te weten, maar een code die aangeeft binnen welke grenzen het inkomen valt.
    Hebben wij voor uw adres een inkomensverklaring ontvangen, dan sturen wij die mee met het huurverhogingsvoorstel. De Belastingdienst laat u per brief weten als wij een inkomensverklaring van uw adres hebben opgevraagd en ontvangen.

  • Wat is huursom?

    De Rijksoverheid bepaalt dat al onze huurverhogingen in 2018 bij elkaar niet meer mogen stijgen dan 2,4 procent. Dit heet huursom. De huurverhoging voor inkomens hoger dan € 41.056, tellen niet mee in de huursom.

  • Wat is streefhuur?

    Het woord streefhuur is niet correct. Daar moet aftoppingsgrens staan (zie Wat is aftoppingsgrens?).

  • Wat is de woningwaardering?

    Huurwoningen krijgen punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, energiezuinigheid, aantal kamers, enzovoort. Hoe meer punten, hoe hoger de woningwaardering. Wilt u de waardering van uw woning weten, stuur dan een mail naar infovivestenl. In de onderwerpregel zet u ‘Woningwaardering’ en uw adres.
    Ook de WOZ-waarde van de woning telt mee in de puntentelling. Wilt u meer weten over de WOZ-waarde van uw woning, neem dan contact op met de BSR in Tiel (www.bsr.nl).

  • Kan ik bezwaar maken?

    Of u bezwaar kunt maken en hoe dat moet, leest u in de Huurkrant 2018 op www.viveste.nl en op www.huurcommissie.nl. Bent u het niet eens met de door ons voorgestelde verhoging van de kale huurprijs én is in uw situatie bezwaar maken mogelijk, dan moet u dat doen vóór 1 juli 2018. Daarvoor dient u bij ons een bezwaarschrift in.

  • Wat doet de Huurcommissie?

    De Huurcommissie is een onafhankelijke, landelijke organisatie. De Huurcommissie houdt zich bezig met geschillen tussen huurders en verhuurders. Deze geschillen gaan over de huurprijs, onderhoud en de kosten voor servicediensten en nutsvoorzieningen. Voor meer informatie over de Huurcommissie, klikt u hier.

  • Wat gebeurt er als ik de nieuwe huurprijs niet betaal?

    Wat de gevolgen zijn als u de nieuwe huurprijs niet betaalt, leest u in de Huurkrant 2018 op www.viveste.nl.

  • Krijg ik huurtoeslag?

    In de huurprijs die u moet betalen, is geen rekening gehouden met mogelijke huurtoeslag. Informatie over huurtoeslag kunt u opvragen bij de Belastingdienst op www.toeslagen.nl of u belt met 0800 0543.

  • Zijn er uitzonderingen?

    Er zijn situaties waar een uitzondering voor wordt gemaakt. De uitzonderingen zijn:

    • U heeft een aangepaste woning (WMO);
    • Minimaal één persoon in uw huishouden heeft de AOW-leeftijd bereikt op 1 juli 2018;
    • Uw huishouden bestaat uit vier of meer personen op 1 juli 2018;
    • U bent chronisch ziek;
    • U bent gehandicapt.

    Meer informatie over uitzonderingen leest u op www.rijksoverheid.nl

  • Waarom zit er dit jaar geen begroting servicekosten bij de huurverhogingsbrief?

    Dit jaar zit er geen begroting servicekosten bij de huurverhogingsbrief. Viveste Wijk bij Duurstede werkt met een nieuw computersysteem. Daardoor kost het dit jaar meer tijd om de afrekening voor de servicekosten te maken. En omdat die nog niet klaar is, kunnen we nog geen begroting maken.

  • Wat is aftoppingsgrens?

    De Aftoppingsgrens die Viveste aanhoudt, is de maximale huurtoeslaggrens van € 710,68. Huurverhoging kan gevolgen hebben voor uw huurtoeslag. Wij willen zo veel mogelijk voorkomen dat die stopt of lager wordt. Daarom beperken we voor huurders met de laagste inkomens de huurverhoging tot de maximale huurtoeslaggrens. Meer informatie over aftopping leest u op www.woonbond.nl.

  • Ik krijg huurtoeslag. Moet ik zelf de nieuwe huurprijs aan de Belastingdienst doorgeven?

    Als u huurtoeslag krijgt, hoeft u niet zelf de nieuwe huurprijs aan de Belastingdienst door te geven. Viveste geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst.